Vices de construction : vos droits ont changé en 2026

Vous venez d’acquérir un appartement en PPE ou de faire construire votre villa, et vous découvrez des fissures, des infiltrations d’eau ou une surface habitable inférieure à ce qui vous avait été promis ? Bonne nouvelle : depuis le 1er janvier 2026, la loi vous protège sensiblement mieux qu’avant.

La clause d’exclusion de garantie perd de sa force

Jusqu’à présent, il était courant que les actes de vente immobilière contiennent une clause excluant toute garantie du vendeur pour les défauts. L’acheteur se retrouvait alors seul face aux entrepreneurs, avec un dossier juridique compliqué à constituer. Ce temps est en partie révolu. Désormais, lorsqu’un immeuble comprend une construction érigée depuis moins de deux ans avant la vente, ou une construction à bâtir, le vendeur ne peut plus écarter son obligation de réparer les défauts à ses frais. Cette protection est d’ordre impératif : aucune clause contractuelle ne peut y déroger au détriment de l’acheteur.

Un délai d’avis enfin humain

L’ancien droit imposait de signaler les défauts « sans délai », ce que les tribunaux interprétaient comme sept jours au maximum. Un délai cruel pour qui découvrait un problème complexe nécessitant expertise et réflexion. Le nouveau droit fixe désormais un délai minimum de 60 jours calendaires pour notifier les défauts, que ce soit dans une vente immobilière ou un contrat d’entreprise. Ce délai court dès la découverte du défaut caché, ou dès la fin de la vérification pour les défauts apparents.

La prescription protégée

Autre avancée concrète : le délai de prescription de cinq ans pour agir en garantie ne peut plus être réduit contractuellement au détriment de l’acheteur ou du maître de l’ouvrage. Auparavant, des clauses d’exclusion supprimaient de facto toute possibilité de recours. Ce verrou est désormais interdit.

À partir de quand ces règles s’appliquent-elles ?

Le critère déterminant est la date de conclusion du contrat. Tout contrat signé jusqu’au 31 décembre 2025 reste soumis à l’ancien droit, même si le défaut n’est découvert qu’en 2026 ou plus tard. En revanche, dès lors qu’un contrat de vente ou d’entreprise a été conclu à partir du 1er janvier 2026, les nouvelles règles s’appliquent pleinement, y compris lorsqu’une simple promesse de vente avait été signée en 2025 et que l’acte définitif l’a été en 2026.

Attention aux pièges qui subsistent

Ces progrès ne doivent pas inciter à la négligence. Les défauts apparents doivent toujours être signalés au moment de la livraison, sous peine d’acceptation tacite. Pour les ventes sur plans, le délai de prescription de l’action en réparation court dès le transfert de propriété, et non dès la livraison effective du bâtiment, une subtilité qui peut coûter cher. Par ailleurs, le droit contractuel de la construction regorge encore de clauses complexes dont la validité au regard des nouvelles règles reste à tester devant les tribunaux.

Que vous soyez acheteur d’un bien neuf, maître de l’ouvrage ou promoteur, ces changements méritent une attention particulière avant la signature de tout contrat.

Retrouvez cet article dans le magazine Duboux : https://issuu.com/regieduboux.ch/docs/bien_plus_qu_une_maison_-_2026?fr=xKAE9_zU1NQ

Merci à Xavier Diserens
Avocat
BURYSEK & DISERENS AVOCATS