Lors d’une vente, la surface d’un bien immobilier représente une caractéristique impactant fortement le prix de la transaction.
Les annonces et plaquettes de vente indiquent régulièrement la superficie d’un bien en utilisant une nomenclature diverse. On rencontre souvent les notions de surface habitable, surface utile ou surface pondérée.
La Suisse ne connaît pas de législation similaire à la loi Carrez de nos voisins français. Fédéralisme oblige, la surface habitable est une notion de droit cantonal regroupant les surfaces pouvant être aménagées et utilisées comme pièce d’habitation. Les surfaces intégrées dans le calcul dépendent des règles de police des constructions et principalement du règlement communal ainsi que des règles cantonales de salubrité. Les réglementations en la matière étant variées, une analyse doit être entreprise dans chaque situation. Pour une construction existante, cela peut également dépendre des affectations figurant dans les plans objet du permis de construire et d’éventuelles conditions mentionnées dans cette autorisation. L’acheteur avisé prendra la précaution de se faire remettre ces documents.
La notion de surface utile n’est pas définie par la législation. En pratique, elle regroupe la surface habitable et la surface dite occupable, soit la surface ne pouvant pas être affectée à l’habitation, mais qui ne doit pas rester vide pour autant. La limite de l’occupation licite d’un local non habitable est impossible à tracer et dépend de la tolérance des autorités. Faire état d’une telle surface peut ainsi se révéler périlleux.
La surface pondérée n’est pas non plus définie par le législateur, mais fait parfois l’objet de recommandations d’associations professionnelles. Usuellement, cette surface intègre, selon un certain ratio, des surfaces extérieures du type terrasse et balcon. Il convient d’annoncer clairement les surfaces intégrées dans le calcul et leur pondération.
Les litiges en matière de surface sont fréquents. La jurisprudence considère qu’en l’absence de précisions, la mention d’une surface future suppose que celle-ci soit nette et non brute. Les juges fédéraux ont également retenu l’existence d’un défaut frauduleusement caché par le vendeur dont le courtier avait annoncé une surface supérieure à celle annoncée aux autorités fiscales pour la valeur locative.
Pour prévenir les litiges, il est important que l’acheteur sache quel type de surface il acquiert et comment celle-ci a été calculée. De son côté, le vendeur a intérêt à s’assurer de l’exactitude des renseignements communiqués à l’acheteur, y compris par son courtier, notamment dans le cadre d’annonce ou de plaquette de vente. La jurisprudence retient qu’une mention du type « ce document n’est pas contractuel » est une pure clause de style et ne saurait réduire à néant la valeur des informations transmises par un professionnel de l’immobilier lors d’une transaction. Le courtier étant un auxiliaire du vendeur, ce dernier supportera vis-à-vis de l’acheteur les éventuels manquements de son mandataire.
Mathias Keller, avocat spécialiste FSA, droit de la construction et de l’immobilier LEXIMMO AVOCATS
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