Suppression de la valeur locative et nouvelle loi vaudoise sur l’énergie : quelles conséquences pour les propriétaires ?

La suppression de la valeur locative – disparition d’un levier fiscal

La valeur locative constitue un revenu fictif imposé au propriétaire occupant son logement, calculé sur la base du loyer théoriquement réalisable (art. 21 LIFD et art. 7 al. 1 LHID). En contrepartie de cette imposition, le droit actuel prévoit la déductibilité des intérêts hypothécaires et des frais d’entretien, y compris les dépenses destinées à améliorer l’efficacité énergétique du bâtiment.

Acceptée par 57,7 % des votants au niveau fédéral — mais rejetée à 63 % dans le canton de Vaud —, la réforme procède à la suppression de ces deux composantes. Le Conseil fédéral a fixé l’entrée en vigueur au 1er janvier 2029, date à laquelle les modifications des dispositions topiques de la LIFD et de la LHID déploieront leurs effets à l’ensemble des niveaux d’imposition (fédéral, cantonal, communal).

L’incidence sur la rénovation est directe : les propriétaires qui envisagent des travaux d’envergure — assainissement énergétique, remplacement d’installations techniques, isolation thermique — ont un intérêt fiscal objectif à les réaliser avant le 31 décembre 2028, afin de bénéficier de la déductibilité de ces frais.

Il faut noter encore que les réglementations cantonales ne sont pas encore connues, notamment en ce qui concerne l’introduction d’un impôt réel sur les résidences secondaires.

Durant cette phase de transition, les décisions relatives à l’amortissement, à la rénovation ou à la vente devront donc être planifiées avec le plus grand soin.

La nouvelle loi vaudoise sur l’énergie

Adoptée à une large majorité (99 voix pour, 31 contre, 13 abstentions), la loi vaudoise sur l’énergie (LVLEne) constitue l’un des instruments cantonaux les plus ambitieux en matière de transition énergétique du bâti. Elle s’inscrit dans le cadre des prescriptions énergétiques cantonales modèles (MoPEC 2024) et de la loi fédérale sur le CO₂, et instaure des obligations légales d’assainissement à l’égard des propriétaires de bâtiments présentant une classe de performance énergétique F ou G — décrits parfois comme des « passoires énergétiques » —, ce qui représente quelque 28’000 bâtiments sur le territoire cantonal.

La loi établit une obligation d’assainissement différenciée selon la surface de référence énergétique : à l’horizon 2035 pour les bâtiments excédant 750 m², les petits bâtiments ayant été dispensés de cette obligation lors du débat au Grand Conseil. Elle prévoit en outre le remplacement des installations de chauffage fossile (gaz, mazout) arrivées en fin de vie, ainsi qu’une couverture photovoltaïque progressive des toitures. Les chauffages fossiles (mazout et gaz) en fin de vie doivent être remplacés par un système renouvelable au plus tard d’ici 2047.

Le Canton allouera en moyenne 100 millions de francs par an, jusqu’en 2032, pour accompagner ces transitions.

Il convient toutefois de signaler que la LVLEne demeure susceptible d’être soumise au référendum facultatif. L’UDC a d’ores et déjà annoncé le lancement d’un tel référendum, invoquant le caractère disproportionné des charges imposées aux propriétaires et aux communes. Si le référendum aboutit, la votation populaire interviendrait au plus tôt en septembre 2026, repoussant l’entrée en vigueur de la loi à 2027, voire plus tard.

Articulation des deux réformes

L’interaction entre la réforme fiscale fédérale et la LVLEne crée une tension normative que tout propriétaire prudent se doit de prendre en compte. Si la première supprime l’incitation fiscale à rénover ou à s’endetter par l’hypothèque, la seconde impose(ra) certaines rénovations sous peine de sanctions, y compris pénales (art. 73 ss LVLEne). Les propriétaires de bâtiments concernés ont ainsi tout intérêt à anticiper dès aujourd’hui leurs travaux, afin de profiter des déductions encore disponibles avant le 31 décembre 2028, tout en se conformant aux nouvelles obligations de la LVLEne (sous réserve de l’issue du processus référendaire).

Une analyse personnalisée de chaque situation, conduite avec le concours de conseillers juridiques et fiscaux, apparaît dans tous les cas particulièrement judicieuse, non seulement pour la période qui s’ouvre jusqu’à fin 2028, mais également au-delà.

Sylvain Tscheulin, avocat
LEXIMMO
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