Taxe sur la plus-value : le calcul difficile de la réelle plus-value

Malgré la récente révision de la Loi fédérale sur l’aménagement du territoire (LAT 2), le Canton de Vaud persiste à percevoir une taxe de 20 % sur la plus-value lors de toute modification d’un plan d’affectation engendrant une augmentation des possibilités de bâtir, et non seulement lorsque celle-ci émane d’un nouveau classement en zone à bâtir.

La plus-value dont bénéficie une parcelle est définie par l’expertise d’un mandataire indépendant. En pratique, on constate que ces expertises sont réalisées d’une manière schématique sans prendre en compte les caractéristiques individuelles des parcelles. Les propriétaires concernés ne sauraient considérer celles-ci comme un blanc-seing pour densifier leur bien.

En effet, les contraintes s’opposant à la concrétisation d’une densification sont nombreuses. Des servitudes peuvent empêcher un propriétaire de matérialiser celle-ci. Le droit public recèle de nombreux intérêts dont la pondération aboutit parfois à l’impossibilité de densifier. Les cas dans lesquels la protection du patrimoine arboré, du patrimoine bâti ou des biotopes s’opposent à une construction sont nombreux. La géométrie de la parcelle ou des limites des constructions peuvent s’opposer à une exploitation complète des indices de construction.

La quotité de la taxe sur la plus-value est fixée par une décision, sujette à recours. Sa perception est toutefois différée à l’aliénation de l’immeuble, ou à l’entrée en force d’un permis de construire utilisant des droits à bâtir. La taxe est alors entièrement due indépendamment de l’ampleur des droits à bâtir réalisés.

Afin d’éviter de se retrouver dans une situation délicate, un propriétaire se voyant notifier une taxe sur la plus-value serait bien inspiré de vérifier si sa parcelle se prête réellement à une densification et, cas échéant, à contester le montant de la plus-value.

Pour les propriétés par étages (PPE), il est loin d’être acquis qu’une densification soit techniquement possible et que la Communauté des copropriétaires d’étages accepte de réaliser celle-ci. En pratique, les taxes sont notifiées à chaque copropriétaire en proportion de leur lot de PPE. La jurisprudence en matière de taxe d’équipement communautaire ayant récemment considéré que cette taxe communale était à la charge de la Communauté des copropriétaires d’étages, et non des copropriétaires individuellement, la pratique devrait s’adapter et éviter aux copropriétaires de supporter cette taxe en cas de vente de leur lot. Si tel ne devait pas être le cas, les copropriétaires auraient tout intérêt à contester toute décision de taxe sur la plus-value.

Retrouvez cette article dans le magazine Duboux : https://issuu.com/regieduboux.ch/docs/bien_plus_qu_une_maison_-_2026?fr=xKAE9_zU1NQ

Merci à Mathias Keller

Avocat spécialiste FSA en droit de la construction et de l’immobilier

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